房地產(chǎn)價(jià)值評估方法全解析
一、估價(jià)基本方法
1、成本法。成本法是以建造該類(lèi)房地產(chǎn)需耗費的各項費用之和為基礎。費用包括：土地出讓金、城市配套設施建設費、征地、拆遷安置補償費、勘探設計及前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、管理費、銀行利息、稅金、銷(xiāo)售費用、開(kāi)發(fā)利潤等。其中，地產(chǎn)價(jià)格可以以該塊土地使用權的費用和土地開(kāi)發(fā)成為熟地所需耗費的各項費用之和為基礎，再加上正常的稅金和利潤。
(1)根據估價(jià)房產(chǎn)房屋建筑結構、等級，選定房屋重置價(jià)格標準(以當地標準為準)。
(2)根據估價(jià)房產(chǎn)的建成年代，使用年限，殘值率、剩余經(jīng)濟壽命、建筑物的新舊程度，估計該房產(chǎn)的折舊額或成新度(一般以當地公布的標準為準，不需另行計算)。
(3)樓層、墻體和層高的修正。
評估公式：
房產(chǎn)現值=〖建筑面積×房屋重置價(jià)格標準×(1±樓層、借、共墻、層高修正系數)±裝修水電設備調價(jià)〗×成新率
若情況不復雜可用簡(jiǎn)化公式：
房產(chǎn)現值=建筑面積×房屋重置價(jià)格標準×成新率×1.5
2.市場(chǎng)比較法。
市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)價(jià)格評估中廣泛應用，它是通過(guò)將待估房地產(chǎn)與近期已交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，修正得出待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。由于房地產(chǎn)有其特殊性，決定了不存在定金相同的兩宗房地產(chǎn)。
因此，市場(chǎng)比較法操作的關(guān)鍵是：
估價(jià)人員就待估房地產(chǎn)與比較實(shí)例房地產(chǎn)在地理位置、結構、小區配套及交易日期等方面的差異而造成的對房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行差別修正，差別修正的準確性直接影響估價(jià)結果的準確性。
常用的修正方法有：
(1)定性判新法。即估價(jià)人員憑實(shí)踐經(jīng)驗，對兩宗房地產(chǎn)之間存在的差別進(jìn)行定性判斷修正，這種操作方法的缺點(diǎn)是容易把評估者的主觀(guān)偏見(jiàn)引入結果中去，造成評估價(jià)值失真；
(2)比較打分法。即擬定影響價(jià)格的差異性指標，制定各項評估的標準，規定每個(gè)項目的最高分和最低分，評估人員根據有關(guān)資料、經(jīng)驗給出每項評分，將每項所設的分數進(jìn)行整理，設出評估總分，根據評估總分修正。將待評估房與比較實(shí)例，按以下八個(gè)方面來(lái)比較：地理位置、小區環(huán)境、物業(yè)管理、內外裝修、施工質(zhì)量、配套設施、交易日期、其他。
打分法中常使用（1～9）九個(gè)比例來(lái)賦值，1～9標度是把思維判斷數量化的一種好方法，是根據人的區分實(shí)物性質(zhì)差別上的直觀(guān)認識，參照物與目標物相比可分為很差、較差、相同、較好、很好五個(gè)比較程度，相應分別取值為1、3、5、7、9，可在兩種程度之間分別標值為2、4、6、8。其中交易日期的是以月期房地產(chǎn)交易市場(chǎng)形勢好壞進(jìn)行比較。
通常待評估房每項打分均為5，被估價(jià)房的八項總分為40，將參照房和待估價(jià)房逐項對比打分，再累加及得到各參照房的累加分值為A1、A2……An，則參照房的平均分值C=(A1＋A2＋An)/n，得到D=40/C;
資本化率的確定，以銀行存款利率、物價(jià)指數、當地房地產(chǎn)企業(yè)和該行業(yè)的平均收益率為依據推算。
推導公式為：
R=〖一年期定期存款利率×(1±上市物價(jià)上漲指數加收平均變動(dòng)率)＋當地房地產(chǎn)企業(yè)平均投資收益率＋當地該行業(yè)平均投資收益率〗÷3
二、幾種估價(jià)方法適用說(shuō)明
(1)住宅房一般先用成本法進(jìn)行整體估價(jià)或用市場(chǎng)比較法進(jìn)行整體價(jià)；在建的住宅房只可采取成本法進(jìn)行評估；拆遷的住宅房地產(chǎn)應按各地《城市房屋拆遷管理條列》規定，按所拆房屋重置價(jià)結合成新計算。
(2)商業(yè)性、專(zhuān)業(yè)性房地產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評估；
(3)廠(chǎng)房、倉庫(包括倉儲房地產(chǎn))可采取市場(chǎng)比較法。
(4)特殊類(lèi)型房地產(chǎn)的估價(jià)應以需置成本法為主結合市場(chǎng)比較法進(jìn)行，如果沒(méi)有因素房屋的重置成本資料情況，參照預算定額等資料估價(jià)。
