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前者拿二級市場(chǎng)的上市公司做參照，后者以過(guò)往的并購案例為坐標。
絕對估值有兩種常用方法：
?。F金流折現分析
?。軛U收購分析
和相對估值不同，絕對估值只關(guān)注公司本身，預測它未來(lái)的現金流，然后再回過(guò)來(lái)折算它現在的價(jià)值。
從銀行角度，如何認定評估價(jià)格那？
因此，銀行往往對房產(chǎn)價(jià)格的認定會(huì )相對保守，除以真實(shí)的一手房交易為背景的住房按揭貸款外，銀行對房產(chǎn)價(jià)格實(shí)際的評估往往會(huì )略低于市場(chǎng)上的交易價(jià)格，同時(shí)對于房屋的裝修部分，銀行也會(huì )估價(jià)較低，因為銀行會(huì )考慮到拍賣(mài)變現過(guò)程中的各種問(wèn)題，包括處置抵押物的時(shí)間成本、人力成本、裝修的變現等。
銀行對房產(chǎn)評估常用的幾種方法：
1、現行市價(jià)法：
是指將估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當的修正，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法?，F行市價(jià)法是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法。
浙江眾誠云創(chuàng )資產(chǎn)價(jià)格評估公司該評估方法實(shí)用最為廣泛，對于抵押物往往處于城區范圍內且同類(lèi)房產(chǎn)交易活躍的地區實(shí)用。針對貸款用途為購房類(lèi)的貸款（按揭貸款），在參照了周邊房產(chǎn)的交易價(jià)格后，以交易價(jià)格為主要參考依據（前提是交易價(jià)格與近期周邊房產(chǎn)交易價(jià)格偏離度不高）來(lái)確定評估價(jià)格。
因此，此前網(wǎng)絡(luò )上有流傳為了利用更多的資金炒房，夫妻雙方辦理假離婚，然后將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給另一方，夫妻間虛抬交易價(jià)格來(lái)騙取銀行貸款的言論不攻自破，因為銀行會(huì )對所抵押的房產(chǎn)利用現行市價(jià)法與周邊房產(chǎn)的交易價(jià)格進(jìn)行對比。
2、收益現值法：
是指通過(guò)估算被評估資產(chǎn)的未來(lái)預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。
該種方法主要運用于企業(yè)資產(chǎn)、投資性房產(chǎn)的評估。這里主要針對已出租的個(gè)人住房及商鋪采取毛租金乘數法進(jìn)行分析。
房地產(chǎn)價(jià)值=年毛租金*毛租金乘數
其中對于常規的商鋪而言，產(chǎn)權一般為40年，其中前20年回本，后20年收益。因此毛租金乘數可以簡(jiǎn)單理解為20，因此可以反推，在房市價(jià)格整體不波動(dòng)的情況下，一套購買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)的商鋪，年租金為5萬(wàn)元，是比較合適的。
同理，對于住房而言，產(chǎn)權一般為70年，其中前30年回本，后40年收益。因此毛租金乘數可以簡(jiǎn)單理解為30。
從更為科學(xué)的角度出發(fā)毛租金乘數具體要根據周邊居住環(huán)境和商業(yè)氛圍的變化來(lái)不斷調整決定。
最終影響評估價(jià)格的幾大因素：
1、產(chǎn)權是否明晰：
無(wú)論你是通過(guò)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或他人處購買(mǎi)、繼承或贈與所得，還是自己修建，能夠在相關(guān)部門(mén)辦理抵押登記手續的房產(chǎn)銀行才會(huì )接受，因此兩證齊全即房產(chǎn)證、土地證是銀行評估你的房產(chǎn)重要前提。（從開(kāi)發(fā)商處新購房產(chǎn)除外，可憑購房合同辦理預抵押登記手續）
同時(shí)對于不同的用途，相同的位置評估價(jià)格也有很大的差距，這里的用途主要是指產(chǎn)權證上標注的：住房、商用（商?。?、工業(yè)三大類(lèi)。
一般情況下，評估價(jià)格的高低順序為商用〉商住〉住房〉工業(yè)。
2、房產(chǎn)本身或者周邊是否存在安全隱患：
主要是指房屋本身的結構是否符合建筑標準和要求，是否存在“危房”等相關(guān)隱患。對于周邊環(huán)境主要是指是否涉及易燃易爆等相關(guān)物品。
3、房產(chǎn)位置周邊環(huán)境及面積是否利于交易：
在美劇《紙牌屋》中有句經(jīng)典臺詞：“權力就像房地產(chǎn),位置是所有的一切,你離中心越近,你的財產(chǎn)就越值錢(qián)?！?/div>
房產(chǎn)的位置決定了房產(chǎn)的價(jià)值，房產(chǎn)可以新建但真正的好位置卻是稀有資源。
對于房屋周邊的環(huán)境，主要是指交通是否便利，區域配套設施是否齊全等。相對而言，位置好，交通便利，配套設施齊全，容積率較低的住宅小區和商業(yè)氛圍濃郁的商鋪評估單價(jià)相對較高。
同時(shí)，無(wú)論是住房還是商鋪，面積過(guò)大都不利于處置。因此房產(chǎn)的面積也會(huì )影響到房屋的具體評估價(jià)格，針對房產(chǎn)用途的不同對面積評價(jià)標準不一，這里不做詳細闡述。
通過(guò)小編的闡述，你是否對自己的房產(chǎn)價(jià)格有了更充分的了解呢？
科普：如果向銀行申請貸款,銀行在確定了所抵押房產(chǎn)的價(jià)值后，還會(huì )對所抵押的房產(chǎn)設定抵押率，不同用途的房產(chǎn)抵押率不一樣，不同的商業(yè)銀行接受的抵押率一般是在50%至80%之間，同時(shí)還會(huì )考慮的借款人實(shí)際申請的金額和貸款用途實(shí)際所需要的資金并通過(guò)客戶(hù)收入水平來(lái)確定還款能力，最終來(lái)確定貸款的額度。
有了各種專(zhuān)業(yè)的核算方式，和銀行對于資產(chǎn)的認定方式，大家肯定要問(wèn)，評估這個(gè)事誰(shuí)去評那？銀行還是專(zhuān)門(mén)的評估機構？
答案是：
專(zhuān)業(yè)的評估機構，并且是有銀行內部資質(zhì)備案的評估公司來(lái)完成，他們所出的評估報告具有覺(jué)得的權威性，并且是被銀行，證監會(huì )等司法機構認可的評估公司，在全國這樣的評估公司并不多，最被行業(yè)所知和認可的就是世聯(lián)評估有限公司。
房地產(chǎn)評估咨詢(xún)業(yè)務(wù)，是有很高的準入門(mén)檻，目前國內主要做這塊業(yè)務(wù)的，公司規模也是最大的就是世聯(lián)評估咨詢(xún)有限公司。
全國大數據中心做評估支持，全國連鎖，各家銀行均有備案。
業(yè)務(wù)范圍：
物業(yè)評估、
項目評估、
可行性研究、
土地招投標
房地產(chǎn)投資咨詢(xún)
評估審核
等多元化的專(zhuān)業(yè)評估服務(wù)。
