《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條規定“被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)應當與被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)一致?！?/div>
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條規定“房地產(chǎn)價(jià)格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定?！?/div>
《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規定：“房地產(chǎn)價(jià)格評估機構由被征收人在規定時(shí)間內協(xié)商選定；在規定時(shí)間內協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
因此，總結來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格評估機構的確定有三種方法。
第一，由被征收人協(xié)商選定。協(xié)商選定是基礎，在確定房地產(chǎn)價(jià)格評估機構時(shí)，若沒(méi)有經(jīng)過(guò)被征收人的協(xié)商而采取其他征收辦法時(shí)，被征收人可以予以拒絕。
第二，當被征收人在規定時(shí)間內協(xié)商不成的，另有兩種方法可供選擇。（1）多數決定，即可以由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人，按照少數服從多數的原則投票決定。（2）隨機選定，即采取搖號、抽簽等隨機方式確定。即使采取多數原則、抽簽、搖號的方式來(lái)確定評估機構，也是要有被征收人參與的，房屋征收部門(mén)或其他政府部門(mén)均無(wú)權擅自指定評估機構。
除了了解以上三種方法，您還需要注意其他一些細節問(wèn)題。
1.選擇投票決定的方法時(shí)，您可要求公證機構到場(chǎng)進(jìn)行現場(chǎng)公證。公證機構對投票或抽簽的過(guò)程進(jìn)行現場(chǎng)公證，將使此行為更具有公正性和權威性，保障您的權利。
2.房地產(chǎn)價(jià)格評估機構的選擇不局限于征收當地，您可以在全國范圍內進(jìn)行選擇，范圍更大，選擇越多，從最大程度上維護自己的利益。
三、房地產(chǎn)價(jià)格評估可以采用的方法
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規定：“注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當根據評估對象和當地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，對市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場(chǎng)法評估；被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開(kāi)發(fā)法評估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結果?！?/div>
因此，根據上述法律法規的規定，房地產(chǎn)價(jià)格評估常用的方法主要有：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法等。對于具體評估方法的選用，應該由注冊房地產(chǎn)評估師根據評估對象和當地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，對上述幾種評估方法進(jìn)行適用性分析后，選擇其中一種或者多種方法對被征收房屋的價(jià)值進(jìn)行評估。
具體來(lái)說(shuō)：
?。ㄒ唬┍徽魇辗课莸念?lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場(chǎng)法評估；
?。ǘ┍徽魇辗课莼蛘咂漕?lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；
?。ㄈ┍徽魇辗课菔窃诮üこ痰?，應當選用假設開(kāi)發(fā)法評估；
?。ㄋ模┛梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上方法評估，并對各種評估方法的測算結果進(jìn)行核對和比較分析后，合理確定評估結果。
四、房地產(chǎn)價(jià)格評估中確定房屋價(jià)值的因素
《國有土地上房屋征收評估方法》第十四條規定：“被征收房屋價(jià)值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價(jià)值的因素。被征收房屋室內裝飾裝修價(jià)值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機構通過(guò)評估確定?！?/div>
因此，房地產(chǎn)價(jià)格是眾多因素相互作用的結果，被征收房屋價(jià)值評估一般會(huì )考慮以下因素：被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等。
五、被征收人能看到房地產(chǎn)評估報告嗎？如果不滿(mǎn)意，怎么維權？
《國有土地上房屋征評估辦法》第十六條規定：“房地產(chǎn)價(jià)格評估機構應當按照房屋征收評估委托書(shū)或者委托合同的約定，向房屋征收部門(mén)提供分戶(hù)的初步評估結果。分戶(hù)的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價(jià)值。房屋征收部門(mén)應當將分戶(hù)的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對分戶(hù)的初步評估結果進(jìn)行現場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評估機構應當修正?！?/div>
第十七條規定：“分戶(hù)初步評估結果公示期滿(mǎn)后，房地產(chǎn)價(jià)格評估機構應當向房屋征收部門(mén)提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶(hù)評估報告。房屋征收部門(mén)應當向被征收人轉交分戶(hù)評估報告。整體評估報告和分戶(hù)評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評估機構公章。不得以印章代替簽字?！?br>
因此，根據上述法律法規的規定，房屋征收部門(mén)應當將分戶(hù)的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。且在分戶(hù)初步評估結果公示期滿(mǎn)后，向被征收人轉交分戶(hù)評估報告。被征收人是能夠看到房地產(chǎn)價(jià)格評估報告的。
