作為一名合格的房地產(chǎn)評估師是每一名熱衷于評估工作的人員的基本愿望。與國際評估行業(yè)不同，基于我國的評估的歷史情況及現實(shí)的客觀(guān)情況，我國的房地產(chǎn)評估師的執業(yè)資格是以考試制度的形式獲取。從取得執業(yè)資格證書(shū)至成為合格的、成熟的房地產(chǎn)評估師，必然面臨著(zhù)要跨越從理論到實(shí)踐兩者之間較大差距的問(wèn)題，兩者之間跨距之大超出想象，在此，我們通過(guò)討論力爭以最小的代價(jià)，順利的跨越這一必經(jīng)的成長(cháng)階段。
要成為成熟的、有一定聲譽(yù)的房地產(chǎn)評估師，首先應從心理上、思想觀(guān)念上認為自己應達到其標準，也就是說(shuō)信心是最重要的因素;再就是要注重細節，實(shí)現遠大要從細微之處入手，對自己要求的嚴格一些，遇事總要多考慮一些，成長(cháng)的自然也就快一些。
近些年來(lái)，評估業(yè)內比較流行關(guān)于資產(chǎn)評估是一門(mén)科學(xué)，也是一門(mén)藝術(shù)的話(huà)題，就一般的理解藝術(shù)來(lái)源于實(shí)際，又不同于實(shí)際，存在著(zhù)一定的創(chuàng )造性，就具體到某項業(yè)務(wù)來(lái)講，這與評估業(yè)中立、鑒證的存在前提相矛盾的，因此在具體評估項目執業(yè)過(guò)程中我們只重視評估科學(xué)的依據重要性和評估結論的可解釋性，也就是說(shuō)在評估的具體工作中否定為實(shí)現特定的評估目的而進(jìn)行主觀(guān)臆斷或使用不當的方法進(jìn)行評估。當然，我們承認作為一名成熟的房地產(chǎn)評估師確實(shí)要在與委托方接洽業(yè)務(wù)、評估結果的溝通、單位領(lǐng)導關(guān)系、同事關(guān)系的處理上絕對要具備相當的藝術(shù)性。對評估的藝術(shù)性要有正確的認識。
我們將自身經(jīng)歷中一些經(jīng)驗及案例從以下幾個(gè)方面加以總結，期望能對未來(lái)的執業(yè)工作起到參考的作用。
一、客觀(guān)、正確的對自己進(jìn)行定位
我國評估這門(mén)行業(yè)起源于國有資產(chǎn)的管理，后隨著(zhù)經(jīng)濟體制改革的開(kāi)展，對社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)，如金融業(yè)、投資活動(dòng)提供決策依據。因此，評估工作的對象涵蓋范圍極廣，涉及到方方面面的知識和信息資料，從執業(yè)考試的科目及內容可以體現出來(lái)，但實(shí)際上考試內容確實(shí)只是構成了執業(yè)應具備知識的基本框架，在進(jìn)入實(shí)際的評估工作之后，應該注重不斷的充實(shí)各種相關(guān)知識。在知識的掌握上，謙虛是美德，一方面，將別人的知識和長(cháng)處學(xué)到自己的身上，無(wú)論如何也不能說(shuō)是壞事，從事評估這個(gè)行業(yè)的工作，就不得不持續的學(xué)習各種相關(guān)的知識，對各種信息資料進(jìn)行跟蹤;另一方面，目前我國的評估準則至今仍未出臺，向注冊會(huì )計師學(xué)習一些相關(guān)政策、規定及財稅管理等方面的知識是非常有益的?！吨袊詴?huì )計師獨立審計準則》對我們的實(shí)際評估工作有很大的借鑒作用。
在評估相關(guān)知識水平的提高上有兩種重要的方法，一種是將有關(guān)重要的政策、數據專(zhuān)門(mén)記錄并注明其來(lái)源，另一種方法就是掌握每類(lèi)知識資料的查詢(xún)途徑。房地產(chǎn)評估師應具有這一方面的職業(yè)敏感性，有建立等效數據庫的能力。還有一種比較輕松的辦法，就是在人際交往上有一批掌握各種知識和信息的朋友。
二、房地產(chǎn)評估師的評估風(fēng)險控制
作業(yè)失實(shí)造成的失信和引起法律上相關(guān)處罰的風(fēng)險是房地產(chǎn)評估師在執業(yè)過(guò)程中存在的客觀(guān)事實(shí)。房地產(chǎn)評估師必須對風(fēng)險承擔的責任劃分，風(fēng)險規避、風(fēng)險評估項目的妥善處理有正確的認識。就目前的各個(gè)評估機構承接的項目劃分，風(fēng)險可分為與評估目的相關(guān)聯(lián)的和與評估作業(yè)具體過(guò)程中失誤造成的兩大類(lèi)風(fēng)險。
1、評估失實(shí)法律處罰的責任
目前對評估失實(shí)法律處罰責任的承擔，有各種不同的解釋?zhuān)臀覀兡壳八私獾那闆r是，我國當前還沒(méi)有有關(guān)評估專(zhuān)門(mén)的管理、處罰的法律規定，但是這并不意味著(zhù)評估失實(shí)可以免除經(jīng)濟和法律責任，從評估失實(shí)造成的后果分析可以分別認定評估機構和房地產(chǎn)評估師應承擔的相應的法律責任。一般的講如果評估結果失實(shí)造成法律后果，在評估機構法人沒(méi)有親自參與評估項目則其只承擔機構應承擔的經(jīng)濟責任和機構的資質(zhì)被注銷(xiāo)的風(fēng)險，如果不具體參與項目，機構法人代表個(gè)人不承擔法律和職業(yè)資格的處罰后果;房地產(chǎn)評估師不僅應承擔由于其給其執業(yè)機構帶來(lái)?yè)p失的被追索責任，而且還要承擔經(jīng)濟上或許還有刑事上的法律懲罰，當然也存在被吊銷(xiāo)執業(yè)資格的可能性。在這方面協(xié)會(huì )作了許多的有益的工作。對于機構來(lái)講應本著(zhù)對機構及房地產(chǎn)評估師負責的態(tài)度，充分給予房地產(chǎn)評估師評估結果的確定權和對機構不當干預的對抗權;房地產(chǎn)評估師應從為人正直的角度出發(fā)，以審慎的態(tài)度出具專(zhuān)業(yè)性的評估報告書(shū)。
另外，強調一點(diǎn)的是：以房地產(chǎn)評估師身份簽署由他人完成的報告書(shū)，都必須承擔此評估和評估報告內容的全部責任，任何附加標注都不能免除簽字蓋章房地產(chǎn)評估師的責任。
2、評估風(fēng)險控制的一般要求
風(fēng)險控制是審計和評估業(yè)內永恒的話(huà)題，但是審計風(fēng)險與資產(chǎn)評估的風(fēng)險又各有其自身的特點(diǎn)。他山之石可以攻玉，借鑒審計準則，具體于評估的重要要求的第一點(diǎn)就是確權，有兩個(gè)含義，首先解決的是產(chǎn)權的歸屬，其次要解決在其基礎上所享有的經(jīng)濟權益;第二點(diǎn)依據，評估是一門(mén)科學(xué)，是科學(xué)就必須具備可解釋性，對評估結論必須有充分的依據加以支持，其解釋、依據應在評估工作底稿及評估項目工作總結中充分加以體現;第三點(diǎn)合法性和合規性，在一定的評估目的下，注重國家法律規定對相關(guān)資產(chǎn)價(jià)值確定的影響，絕對不能出現疏漏或違反法律的錯誤;第四點(diǎn)表達準確內容全面，評估行業(yè)的特殊性，從專(zhuān)業(yè)化和可信度考慮，我們不贊成采用套用格式的方法出具評估報告，尤其是當評估報告的使用者包括評估委托方以外的有關(guān)方面時(shí)，評估報告應具有不使報告使用者產(chǎn)生誤解的足夠信息和數據內容。
3、評估作業(yè)風(fēng)險控制
固定資產(chǎn)的評估占評估工作日常工作的很大比重，房地產(chǎn)、機器設備評估不僅涉及的專(zhuān)業(yè)理論知識較多，而且需要估價(jià)人員具有豐富的實(shí)際專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)驗、高效的情報采集系統，因此，房地產(chǎn)、機器設備評估需要房地產(chǎn)評估師要有較高的綜合素質(zhì)。在實(shí)際評估中，經(jīng)常出現房地產(chǎn)、機器設備評估風(fēng)險，有時(shí)相當一部分帶有較大風(fēng)險評估報告的出具，確實(shí)不能歸于資產(chǎn)房地產(chǎn)評估師的主觀(guān)意志，但是其應承擔相應的法律、經(jīng)濟責任是確定無(wú)疑的。因此，房地產(chǎn)、機器設備的評估應從經(jīng)濟、技術(shù)、環(huán)境、政策出發(fā)，以審慎的態(tài)度，細致的進(jìn)行。
三、注冊房地產(chǎn)評估師的超值服務(wù)
房地產(chǎn)評估行業(yè)屬于中介服務(wù)性行業(yè)，專(zhuān)業(yè)性和服務(wù)性是其天然的屬性，宣傳國家有關(guān)房地產(chǎn)評估政策、制度、理論方法是每一個(gè)房地產(chǎn)評估師的義務(wù)，向委托方提供專(zhuān)業(yè)的評估報告和評估后續經(jīng)濟行為的專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)意見(jiàn)也是每一個(gè)房地產(chǎn)評估師的天職。在未來(lái)的執業(yè)過(guò)程中，成熟的資產(chǎn)房地產(chǎn)評估師會(huì )注意到與國際水平的接軌問(wèn)題，并努力達到復合型人才的標準，這樣不僅會(huì )解決評估收益的問(wèn)題，也會(huì )提高評估業(yè)的整體形象，有利于評估事業(yè)的發(fā)展。
