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土地評估方法介紹（建議收藏）

2021-07-27下載文件：暫時(shí)沒(méi)有下載文件

?“三舊”項目在更新改造過(guò)程中，會(huì )出現調整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況，這個(gè)過(guò)程中會(huì )涉及地價(jià)評估和補繳地價(jià)款的評估。

作為專(zhuān)業(yè)的城更人，除了要掌握所在城市的”三舊“改造項目地價(jià)計收政策，地價(jià)評估技術(shù)和方法也不可不知。

根據《城鎮土地估價(jià)規程》和《國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估技術(shù)規范>的通知》，常用的土地評估方法有五種：（1）收益還原法；（2）市場(chǎng)比較法；（3）剩余法；（4）成本逼近法；（5）公示（基準）地價(jià)系數修正法。

出讓地價(jià)評估，應至少采用兩種評估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。

（一）收益還原法

1.基本含義

收益還原法，是根據估價(jià)對象的預期收益來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。

具體來(lái)說(shuō)，是預測估價(jià)對象的未來(lái)收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來(lái)收益轉換為價(jià)值得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。

根據將未來(lái)收益轉換為價(jià)值的方式不同，可分為報酬資本化法和直接資本化法。

報酬資本化法是一種現金流量折現法，即房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格等于其未來(lái)各期凈收益的現值之和。

直接資本化法是預測估價(jià)對象未來(lái)某一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。

2.適用范圍

收益還原法適用于具有收益或者具有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)評估。比如，住宅、寫(xiě)字樓、商店、旅館、餐館、游樂(lè )場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、汽車(chē)加油站、標準廠(chǎng)房、倉庫、農地等收益性房地產(chǎn)。

3.基本公式

（1）報酬資本化法

公式為：

式中：V：估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)值

A：估價(jià)對象未來(lái)各期的凈運營(yíng)收益，簡(jiǎn)稱(chēng)凈收益

r：估價(jià)對象未來(lái)各期的報酬率，也稱(chēng)折現率

n：估價(jià)對象收益期或持有期

（2）直接資本化法

公式為：V=A/r

式中：V：估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)值

A：估價(jià)對象未來(lái)某一年收益

r：資本化率

4.估價(jià)程序

（1）選擇具體估價(jià)方法

（2）測算收益期或持有期

（3）測算未來(lái)收益

（4）確定報酬率或資本化率、收益乘數

（5）計算收益價(jià)值

（二）市場(chǎng)比較法

1.基本含義

市場(chǎng)比較法，是根據與估價(jià)對象相似的實(shí)例的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。

具體來(lái)說(shuō)，根據替代原則，是將待估土地與在較近時(shí)期內已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，并依據后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評估期日地價(jià)的方法。

2.適用范圍

市場(chǎng)比較法適用于市場(chǎng)發(fā)達、有充足具有代表性的比較實(shí)例、具有交易性的不動(dòng)產(chǎn)評估。

例如，住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商鋪、標準廠(chǎng)房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地等。

3.基本公式

公式為：V=( VB1×A1×B1×C1×D1×E1×F1 ＋VB2×A2×B2×C2×D2×E2×F2 …＋ VBn×An×Bn×Cn×Dn×En×Fn)／n

式中：V：待估土地價(jià)格

VB：比較實(shí)例土地價(jià)格

A:待估土地交易情況指數／比較實(shí)例土地交易情況指數

B:待估土地估價(jià)期日地價(jià)指數／比較實(shí)例土地交易期日地價(jià)指數

C:待估土地各區域因素條件指數／比較實(shí)例土地各區域因素條件指數

D:待估土地各個(gè)別因素條件指數／比較實(shí)例土地各個(gè)別因素條件指數

E:待估土地容積率修正指數／比較實(shí)例容積率修正指數

F:待估土地剩余使用年限修正指數／比較實(shí)例剩余使用年限修正指數

4.估價(jià)程序

（1）收集交易實(shí)例；

（2）選取可比實(shí)例；

（3）建立價(jià)格可比基礎；

（4）進(jìn)行交易情況修正；

（5）進(jìn)行估價(jià)期日修正；

（6）進(jìn)行區域因素修正；

（7）進(jìn)行個(gè)別因素修正；

（8）進(jìn)行容積率修正；

（9）進(jìn)行使用年期修正；

（10）求出比準價(jià)格。

（三）剩余法

1.基本含義

剩余法(又稱(chēng)假設開(kāi)發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法),是根據估價(jià)對象預期開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。

具體來(lái)說(shuō)，是在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎上，扣除正常開(kāi)發(fā)的建筑物建造費用和與建筑物建造、買(mǎi)賣(mài)有關(guān)的專(zhuān)業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以?xún)r(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對象土地價(jià)格的一種方法。

2.適用范圍

凡是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用比例法、收益法等成本法以外的方法測算的房地產(chǎn)，都適用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)。

比如，可供開(kāi)發(fā)的土地，在建工程，可重新開(kāi)發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)（包括改建、擴建、重新裝飾裝修等）。

3.基本公式

公式為：V=A-B-C

式中：V：待估土地價(jià)格

A：開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

B：開(kāi)發(fā)項目整體的開(kāi)發(fā)成本（包括建筑費、專(zhuān)業(yè)費、利息、稅費、租售費用和不可預見(jiàn)費等）

C：開(kāi)發(fā)商合理利潤

4.估價(jià)程序

（1）調查待估土地基本情況；

（2）確定待估土地的最有效利用方式；

（3）估計開(kāi)發(fā)建設周期和投資進(jìn)度安排；

（4）估計開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；

（5）估計建筑費、專(zhuān)業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開(kāi)發(fā)商應得的利潤等；

（6）測算待估土地的土地價(jià)格。

（四）成本逼近法

1.基本含義

成本逼近法，是以取得和開(kāi)發(fā)土地所耗費的各項客觀(guān)費用之和為主要依據，加上客觀(guān)的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價(jià)格的方法。

2.適用范圍

成本逼近法，適用于市場(chǎng)不活躍、無(wú)潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)評估。

比如，學(xué)校、醫院、圖書(shū)館等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)。

3.基本公式

公式為：V=(A+B+C) ×（1±D）× E

式中：V：待估土地價(jià)格

A：土地成本價(jià)格=土地取得費、土地開(kāi)發(fā)費、稅費、利息及利潤之和

B：土地增值收益

C：稅費、利息和利潤

D: 區位修正系數

E: 年期修正系數

4.估價(jià)程序

（1）確定土地成本價(jià)格

土地取得費、土地開(kāi)發(fā)費、稅費、利息及利潤之和,就是土地的成本價(jià)格。

（2）確定土地增值收益

土地增值收益是待估土地因改變用途或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā),達到建設用地的某種利用程度而發(fā)生的價(jià)值增加,是土地開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)后市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格之間的差額。

（3）價(jià)格修正,確定價(jià)格

在運用成本逼近法公式初步評估出待估土地價(jià)格后,由于所選用的成本均為待估土地所在區域的平均成本,因此,還應根據待估土地在區域內的位置和宗地條件,進(jìn)行個(gè)別因素修正;同時(shí),還由于成本價(jià)格一般不考慮土地使用年期,它是對土地無(wú)限年使用進(jìn)行的投資,因此,一般還應根據具體情況進(jìn)行使用年期修正,最后確定價(jià)格。

（五）基準地價(jià)系數修正法

1.基本含義

基準地價(jià)系數修正法，是利用城鎮基準地價(jià)（路線(xiàn)價(jià)）和基準地價(jià)修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估土地的區域條件和個(gè)別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估土地在估價(jià)期日時(shí)價(jià)格的方法。

該方法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接估價(jià)方法，因為基準地價(jià)是一種評估價(jià)。

2.適用范圍

基準地價(jià)系數修正法適用于具備基準地價(jià)有宗地價(jià)格修正體系成果的城鎮土地價(jià)格評估。

3.基本公式

公式為：V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj

式中：V：土地價(jià)格

V1b：某一用途土地在某一土地級（或區域）上的基準地價(jià)

∑Ki：土地的地價(jià)修正系數

Kj：估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數

4.估價(jià)程序

（1）收集有關(guān)基準地價(jià)的資料；

（2）確定待估土地所處級別（或區域）的同類(lèi)用途基準地價(jià)；

（3）分析待估土地的地價(jià)影響因素，編制待估土地的地價(jià)影響因素條件說(shuō)明表；

（4）依據土地的地價(jià)影響因素指標說(shuō)明表和基準地價(jià)系數修正表 ,確定待估土地的地價(jià)修正系數；

（5）進(jìn)行估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正；

（6）求出待估土地的地價(jià)。

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