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      浙江眾誠云創(chuàng )資產(chǎn)價(jià)格評估有限公司??

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      知識政策

      房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)線(xiàn)探討

      2021-07-22下載文件：暫時(shí)沒(méi)有下載文件
      ?過(guò)去的一年是艱難的，先是碰到了百年難見(jiàn)的新冠疫情，后來(lái)又遇到銀行業(yè)委托付費方式的改革，銀行業(yè)全面實(shí)施網(wǎng)絡(luò )委托銀行自主付費模式，評估公司的業(yè)務(wù)模式、組織架構受到前所未有的挑戰。業(yè)務(wù)量沒(méi)有減少，收益低了一大半。任一條對評估行業(yè)都是致命的。
      行業(yè)內很多公司洞察了行業(yè)變化趨勢，都在謀求轉型。有公司很早就放棄了銀行業(yè)務(wù)，專(zhuān)做政府拆遷評估業(yè)務(wù)，甚至發(fā)展成為土地整備、利益統籌、棚戶(hù)區改造等政府項目全流程服務(wù)；自城市更新辦法出臺以后，有公司專(zhuān)做村股份公司的集體資產(chǎn)評估和備案服務(wù)；行業(yè)內以資產(chǎn)評估為主要業(yè)務(wù)來(lái)源的公司，憑借公司多樣化的資質(zhì)，開(kāi)始涉足政府評估業(yè)務(wù)和銀行評估業(yè)務(wù)?？傊?，市場(chǎng)在變化，客戶(hù)需求在變化，行業(yè)競爭格局也在變化，評估公司該如何在這復雜的環(huán)境中找到屬于自己的發(fā)展道路？
      房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)排在全國前十名的公司的共同特點(diǎn)是走多元化發(fā)展道路，尤其是企業(yè)服務(wù)做的比較深且成體系，除了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，咨詢(xún)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)也做的很好。武漢永業(yè)行在自然資源評價(jià)服務(wù)，北京仁達在信托投資監管業(yè)務(wù)、大數據業(yè)務(wù)方面都做得很好，值得同行學(xué)習。
      企業(yè)審計國際四大行，從業(yè)務(wù)組成結構看，咨詢(xún)性業(yè)務(wù)已超過(guò)審計業(yè)務(wù)。國際地產(chǎn)服務(wù)五大行，除了梁行評估業(yè)務(wù)做得好以外，其它都是咨詢(xún)和服務(wù)性質(zhì)業(yè)務(wù)，世邦魏理仕更是世界500強企業(yè)。企業(yè)管理咨詢(xún)業(yè)務(wù)除了提供咨詢(xún)方案，委托方更關(guān)注方案執行結果。類(lèi)比分析得出，評估業(yè)務(wù)是評估公司的基礎業(yè)務(wù)，咨詢(xún)和服務(wù)是評估公司的發(fā)展方向。
      評估公司的發(fā)展方向有兩個(gè)：一個(gè)是專(zhuān)業(yè)化方向，主要服務(wù)于某類(lèi)客戶(hù)，或某類(lèi)領(lǐng)域，將這類(lèi)客戶(hù)或這個(gè)領(lǐng)域做精做強，另一個(gè)是多元化方向，所謂多元化，是發(fā)展銀行、政府部門(mén)、非銀行金融機構、企業(yè)共四條以客戶(hù)為中心的評估咨詢(xún)業(yè)務(wù)線(xiàn)，每條業(yè)務(wù)線(xiàn)都配備專(zhuān)門(mén)團隊提供服務(wù)。
      銀行客戶(hù)包括中資銀行和外資銀行，一直是評估公司的主要客戶(hù)，也是評估的重點(diǎn)服務(wù)對象，銀行業(yè)務(wù)包括貸前的項目評估，貸中的個(gè)貸、對公、普惠、自動(dòng)估價(jià)系統和貸后評估服務(wù)，貸后評估服務(wù)又包括批量評估、壓力測試、不良資產(chǎn)評估。
      政府部門(mén)包括各區職能部門(mén)和街道辦，主要業(yè)務(wù)包括：政府課題研究，土地整備和利益統籌涉及的拆遷補償評估、談判和全程顧問(wèn)服務(wù)，棚戶(hù)區改造和舊住宅區城市更新涉及的評估、談判和全程顧問(wèn)服務(wù)。
      非銀行金融機構包括基金管理公司、證券公司、信托公司、資產(chǎn)管理公司，這些公司都是做融資業(yè)務(wù)，包括發(fā)債，評估業(yè)務(wù)包括土地使用權抵押貸款評估、資產(chǎn)證券化涉及的底層資產(chǎn)評估和企業(yè)或項目現金流評估。
      企業(yè)客戶(hù)包括：國有企業(yè)、集體企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)，包括村股份公司和開(kāi)發(fā)商。國有企業(yè)的項目投資可行性研究、資產(chǎn)交易和股權并購都需要出具可研和資產(chǎn)評估報告，集體企業(yè)資產(chǎn)交易需要通過(guò)村民股東大會(huì )和集資辦備案，民營(yíng)企業(yè)包括上市公司的資產(chǎn)抵押、資產(chǎn)證券化、交易談判、投資性房產(chǎn)定價(jià)都需要評估公司參與。
      另外還有一類(lèi)客戶(hù)，律師事務(wù)所、會(huì )計師事務(wù)所、投資銀行、規劃設計院、房地產(chǎn)咨詢(xún)公司，它們跟評估公司一樣是中介性質(zhì)的公司，服務(wù)于我們某些共同客戶(hù)，它們不直接產(chǎn)生業(yè)務(wù)，但是這些公司可以為我們介紹客戶(hù)，是我們合作的對象，硬要歸類(lèi)的話(huà)可以歸到企業(yè)客戶(hù)類(lèi)。它們?yōu)槭裁匆驮u估公司合作？評估業(yè)務(wù)需要資質(zhì)，是有門(mén)檻的，跟我們合作是為了更好地服務(wù)于它們自己的客戶(hù)，從客戶(hù)需求端來(lái)說(shuō)，更容易形成一個(gè)業(yè)務(wù)閉環(huán)，節約客戶(hù)成本和提升效率。
      從上面的分析中，我們應該知道評估公司的產(chǎn)品分為三類(lèi)：評估、咨詢(xún)和服務(wù)。
      評估包括土地、房地產(chǎn)估價(jià)和資產(chǎn)評估，法律規范就是《資產(chǎn)評估法》，三大評估行業(yè)又各自有自己的技術(shù)規范。評估產(chǎn)品就是各種用途的評估報告，要做好評估報告，我們還需要掌握相關(guān)背景知識。
      銀行類(lèi)評估報告，我們要對房地產(chǎn)交易稅費、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（酒店、租賃性物業(yè)）、價(jià)格影響因素、變現能力與途徑進(jìn)行調查分析，要能清楚了解房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程；政府類(lèi)評估報告，主要了解相關(guān)政策有關(guān)規定，對房地產(chǎn)成本構成有認識；企業(yè)資產(chǎn)評估，要有財務(wù)知識，會(huì )看財務(wù)報表，了解科目分類(lèi)?；A設施評估要了解建造過(guò)程及成本，收費標準等；非銀行金融機構類(lèi)報告，對集合信托投資、資產(chǎn)證券化過(guò)程和產(chǎn)品、不良資產(chǎn)處置等有所了解。
      評估也是一種咨詢(xún)，咨詢(xún)是評估的延伸，評估和咨詢(xún)業(yè)務(wù)的產(chǎn)品都是報告，評估報告和咨詢(xún)報告。
      咨詢(xún)類(lèi)產(chǎn)品，主要包括價(jià)值咨詢(xún)報告、項目評估、各類(lèi)方案編寫(xiě)、課題研究等。房地產(chǎn)價(jià)值咨詢(xún)究竟給客戶(hù)帶來(lái)什么樣的價(jià)值？在不同條件下，房地產(chǎn)價(jià)格的變化規律；提供房地產(chǎn)數據服務(wù);為客戶(hù)提供投資風(fēng)險識別與控制;幫助客戶(hù)進(jìn)行市場(chǎng)分析，建立市場(chǎng)分析預測模型等。
      銀行類(lèi)咨詢(xún)產(chǎn)品主要以開(kāi)發(fā)貸款評估、項目前期咨詢(xún)報告為主，政府類(lèi)咨詢(xún)產(chǎn)品包括土地整備前期和安置補償方案，課題研究，政府物業(yè)前期策劃方案等；企業(yè)類(lèi)咨詢(xún)包括價(jià)值咨詢(xún)、項目前期策劃方案、安置物業(yè)分配方案、拆遷補償方案；非銀行金融機構咨詢(xún)業(yè)務(wù)主要包括投資分析，市場(chǎng)分析、物業(yè)分析等。
      服務(wù)類(lèi)產(chǎn)品產(chǎn)生于咨詢(xún)業(yè)務(wù)，對咨詢(xún)方案的執行，要對客戶(hù)的結果負責。
      目前評估公司常見(jiàn)的服務(wù)類(lèi)有集體資產(chǎn)備案，企業(yè)城市更新項目前期服務(wù)包括土地房地產(chǎn)現狀調查，意愿征集，交易對價(jià)談判，政府土地整備、利益統籌、棚戶(hù)區改造涉及的全程顧問(wèn)、談判服務(wù)，信托投資監管服務(wù)等。
      當然這四條業(yè)務(wù)線(xiàn)產(chǎn)品并沒(méi)有覆蓋市場(chǎng)的全部需求，其它如村股份公司存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、人才安居的出租型人才房、長(cháng)租公寓等也有大量的咨詢(xún)服務(wù)需求，對評估公司所在地以外地區的市場(chǎng)拓展也需要探索。
      評估公司轉型發(fā)展更需要成為一個(gè)學(xué)習型組織，養成學(xué)習型文化。要積極參加各級協(xié)會(huì )組織的培訓和沙龍活動(dòng)，平時(shí)要經(jīng)常性組織內部培訓，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，了解政策，業(yè)務(wù)員要學(xué)習專(zhuān)業(yè)知識，估價(jià)師要提升溝通和匯報技能。
      作為高端專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)公司，積極進(jìn)取的價(jià)值觀(guān)非常重要，要做專(zhuān)業(yè)服務(wù)的品牌企業(yè)。評估要做好第三方的職責，咨詢(xún)和服務(wù)要真正為客戶(hù)創(chuàng )造價(jià)值，對客戶(hù)服務(wù)要有溢價(jià)能力，有定價(jià)權。專(zhuān)業(yè)上要自信，當你真正幫到了客戶(hù)，一定位會(huì )贏(yíng)得客戶(hù)的尊敬和合理的報酬。我們還要做有創(chuàng )造性的事情，要對行業(yè)的進(jìn)步有貢獻。我們要穩步發(fā)展，要有持續的增長(cháng)能力。
      不管是被動(dòng)還是主動(dòng)，我們已走在一條新的道路上，需要我們積極主動(dòng)去探索。
      上一頁(yè)房地產(chǎn)評估價(jià)值已包含土地價(jià)值，不應再重復取得土地補償費下一頁(yè)工業(yè)房地產(chǎn)評估方法探析
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