? 在城市房地產(chǎn)估價(jià)中，市場(chǎng)法是比較經(jīng)常運用到的一種方法，市場(chǎng)法形成的理論依據是房地產(chǎn)形成的替代原理。房地產(chǎn)評估：用市場(chǎng)法做房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要考慮的幾個(gè)因素，替代原則，在房地產(chǎn)的估價(jià)報告的估價(jià)原則中，均出現：恪守“獨立、客觀(guān)、公正、合法”，遵循合法原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則。替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結果不得不合理偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。所謂的類(lèi)似房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)中的用途、規模、建筑結構、建筑檔次、權力性質(zhì)等方面與估價(jià)對象的相同或者相當，并與估價(jià)對象處于同一供求圈。所謂的同一供求圈，是指與估價(jià)對象具有一定的替代關(guān)系、價(jià)格會(huì )相互影響的其他房地產(chǎn)的區域范圍。
替代原則要求所使用的可比實(shí)例一定要是與估價(jià)對象具有一定替代性的房地產(chǎn)，然后根據他們之間的差異對具有一定替代性的房地產(chǎn)的價(jià)格作適當的調整。不能獨立地思考估價(jià)對象的房地產(chǎn)的價(jià)格，而要考慮相近效用房地產(chǎn)價(jià)格之間的差別。特別是作為同一估價(jià)機構，在同一個(gè)城市、同一時(shí)期，按同一估價(jià)目的，對不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結果應該有一個(gè)合理的價(jià)差，尤其是好的房地產(chǎn)的價(jià)格不能低于差的房地產(chǎn)的價(jià)格。在現實(shí)中，拆遷鑒定專(zhuān)家就發(fā)現這種情況：?jiǎn)巫诜康禺a(chǎn)的估價(jià)結果難以看出其不合理之處，但是把它與其他房地產(chǎn)的價(jià)格或估價(jià)結果放到一起進(jìn)行比較時(shí)就發(fā)現其不合理，沒(méi)有合理的差價(jià)，甚至出現價(jià)格高低順序顛倒的情況。如：同梯位的單元，第三層的價(jià)格比一層的價(jià)格更低的情況。
做房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要考慮的因素，替代原則需要估價(jià)人員一定要選取正常市場(chǎng)價(jià)格的案例，由于估價(jià)對象的未知價(jià)格是通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格來(lái)求取的。市場(chǎng)上交易雙方的動(dòng)機、偏好、對市場(chǎng)行情的了解及討價(jià)還價(jià)能力不同，具體的一宗房地產(chǎn)可能會(huì )偏正常市場(chǎng)價(jià)格。但是，只要有較多的實(shí)例，根據大數定律，其成交價(jià)格的綜合結果可以作為市場(chǎng)價(jià)格的很好的參考。房地產(chǎn)評估哪家好特別應當注意的是，目前存在較多的是由于稅費負擔的因素，導致部分交易案例買(mǎi)賣(mài)雙方報交易所備案的價(jià)格與實(shí)際的成交價(jià)存在較大的差異。
如果使用這些案例作為可比實(shí)例，將導致估價(jià)結果與市場(chǎng)行情存在明顯的背離。所以采用市場(chǎng)法的前提條件，應當要選取正常市場(chǎng)價(jià)格的案例作為可比實(shí)例，否則在報告的初始階段就已采用不客觀(guān)的數據，那接下來(lái)的修正也就不可能得到一個(gè)公允的估價(jià)結果。建立價(jià)格可比基礎中應當考慮的問(wèn)題，選取了可比實(shí)例后，一般需要對這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使他們之間的口徑一致、相互可比、并統一到需要求取的估價(jià)對象的價(jià)格單位上來(lái)，而后進(jìn)行修正、調整建立共同的基礎。
建立價(jià)格可比基礎包含：統一付款方式、統一采用單價(jià)、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵、統一面積單位。根據目前的情況，可比案例如果為二手房，在建立統一價(jià)格內涵中需要特別注意的是內裝修及土地使用權的方式。在早期的拆遷評估中，基本上估價(jià)機構將內裝修因素列入個(gè)別因素中進(jìn)行修正，而將土地使用權取得方式的不同涉及到土地出讓金在進(jìn)行扣除。后來(lái)多數機構達成比較一致的意見(jiàn)，覺(jué)得應當在建立價(jià)格可比基礎里予以調整、修正，來(lái)建立共同的基礎。特別是土地出讓金，由于選取的案例為樓層不一致的單元房，而且土地級別也可能存在不同等級，土地出讓金在建立價(jià)格可比基礎時(shí)直接扣除應當更合適
對交易情況的修正，交易情況的修正就是要將不正常的成交價(jià)格修正為正常的成交價(jià)格。就目前有些城市的情況看，存在因虛報而出現的不正常的成交價(jià)格。作為一個(gè)估價(jià)小組來(lái)說(shuō)，如果要采用這樣的案例，那么就應將其修正到正常的成交價(jià)格上來(lái)。如果是稅費方面的轉移，這樣的申報的價(jià)格偏離幅度還不會(huì )很大，比較容易修正。但如果是存心虛報成交價(jià)格，那就會(huì )存在實(shí)際的成交價(jià)格與申報價(jià)格差異明顯，可能修正的幅度會(huì )超過(guò)《房地產(chǎn)估價(jià)規范》里規定的幅度范圍(單項不超過(guò)20%)，所以如果出現此類(lèi)型的案例，就要果斷舍去此案例。
對交易日期的調整，交易日期的調整實(shí)際上是對房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況對房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行調整，房地產(chǎn)評估所以也可以成為房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調整。
