成本估價(jià)法又稱(chēng)成本逼近法，是指在求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對象房地產(chǎn)或類(lèi)似房地產(chǎn)所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金，來(lái)確定估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。
成本估價(jià)法的運用范圍有時(shí)比市場(chǎng)比較法還要廣泛，特別適用于市場(chǎng)狹小、無(wú)法運用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)的估價(jià)。購房者運用這一方法，可以“擠出”賣(mài)方不合理的利潤，達到降低房?jì)r(jià)的目的。
成本估價(jià)法的基本公式
一、新建房地產(chǎn)的成本估價(jià)法公式
新建房地產(chǎn)的價(jià)格按成本估價(jià)法進(jìn)行計算，其公式為：新建房地產(chǎn)價(jià)格=取得土地費用+建造建筑物費用+正常利稅
結合上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際，上述公式可具體化為：
新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地使用權出讓金+動(dòng)拆遷費用(或征地安置補償費)+市政配套增容費十建筑工程費用+專(zhuān)業(yè)費用+開(kāi)發(fā)商投資利息+銷(xiāo)售費用+相關(guān)稅費+開(kāi)發(fā)利潤
1：土地使用權出讓金——土地使用權出讓金有內銷(xiāo)與外銷(xiāo)之分。內銷(xiāo)出讓金相當于5年土地使用費，再根據建筑容積率高低調整;外銷(xiāo)出讓金完全由市場(chǎng)決定，可參照上海市基準地價(jià)表標定的基準地價(jià)調整。
2：動(dòng)拆遷費用——包括動(dòng)遷安置費、補償費、拆遷管理費等。動(dòng)拆遷費用因地段、拆遷房屋類(lèi)型、土地用免被拆遷對象的不同而差異較大。例如，南京東路拆遷商鋪安置補償費高的達每平方米4萬(wàn)多元，而在上海有些地方只需一兩千元。黃浦區動(dòng)遷一戶(hù)居民平均需要20多萬(wàn)元，而在楊浦區只需要10多萬(wàn)元。
3：征地費用——征地費用是指征用農地的費用。征地費用包括項目很多，主要有拆遷安置費、勞力安置費、青苗補償費、耕地占用費、征地補償費、征地管理費等。征地費用與動(dòng)拆遷費用一樣，不同區域、不同地塊、不同對象差別較大。上海城郊農地征用費用每畝從幾萬(wàn)元到五六十萬(wàn)元不等，有的還要高些。
4：市政配套增容費——對于住宅建設項目來(lái)說(shuō)，只有住宅建設配套費、增容(指水、煤氣、電話(huà)等用量擴大或新增)費和貼費(電貼費)發(fā)生在非住宅建設項目，增容費、電貼費的高低視用量和新增額度而定。目前，住宅建設配套費為每平方米建筑面積370元。
5：建設工程費用——這項費用包括建筑工程費、安裝工程費、附屬工程費(指為房屋居住使用創(chuàng )造條件的工程)。室外工程費(指基地規劃紅線(xiàn)內的水、電、氣、道路、綠化、環(huán)衛、照明等的建設費用)。建設工程費用隨建材價(jià)格、人工成本的變化而波動(dòng)。
