問(wèn)題：我企業(yè)轉讓一所舊房，我有原始的購房發(fā)票，在計算土地增值稅時(shí)可以按發(fā)票金額扣除嗎？一定得評估嗎？
答：《土地增值稅暫行條例》第九條規定：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計算征收:
(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價(jià)格的；
(二)提供扣除項目金額不實(shí)的；
(三)轉讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無(wú)正當理由的。
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第十三條規定：條例第九條所稱(chēng)的房地產(chǎn)評估價(jià)格，是指由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構根據相同地段、同類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當地稅務(wù)機關(guān)確認。
第十四條條例第九條(一)項所稱(chēng)的隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著(zhù)物價(jià)款的行為。
條例第九條(二)項所稱(chēng)的提供扣除項目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報時(shí)不據實(shí)提供扣除項目金額的行為。
條例第九條(三)項所稱(chēng)的轉讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無(wú)正當理由，是指納稅人申報的轉讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評估機構評定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據或無(wú)正當理由的行為。
隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價(jià)格，應由評估機構參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評估。稅務(wù)機關(guān)根據評估價(jià)格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。
提供扣除項目金額不實(shí)的，應由評估機構按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權時(shí)的基準地價(jià)進(jìn)行評估。稅務(wù)機關(guān)根據評估價(jià)格確定扣除項目金額。
轉讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無(wú)正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價(jià)格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。
財稅[1995]48號文件第十條規定：關(guān)于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問(wèn)題
轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用以及在轉讓環(huán)節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
國稅發(fā)[1996]48號第五條規定：凡轉讓房地產(chǎn)的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規定，需要根據房地產(chǎn)評估價(jià)格計稅的，可委托經(jīng)省以上房地產(chǎn)管理部門(mén)確認評估資格并報稅務(wù)部門(mén)備案的房地產(chǎn)評估機構受理有關(guān)轉讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。
有條件的地方，應當將涉及土地增值稅的房地產(chǎn)評估與現有房地產(chǎn)轉讓管理過(guò)程中的價(jià)格申報及其價(jià)格評估結合起來(lái)，以防止因重復評估而加大成本，增加納稅人負擔的情況。
接受委托的各房地產(chǎn)評估機構，在按稅務(wù)部門(mén)要求按期將評估結果報送房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)，作為確認計稅依據參考的同時(shí)，應將評估結果報當地政府設立的事業(yè)性房地產(chǎn)估價(jià)管理機構審核。
對于房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)要求受委托的房地產(chǎn)評估機構提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的資料的，評估機構應當無(wú)償提供，不得以任何借口予以拒絕。
凡涉及征收土地增值稅的房地產(chǎn)評估報告，由取得建設部、人事部共同認定并經(jīng)注冊登記的“房地產(chǎn)估價(jià)師”簽署；或者由三名以上(含三名)取得各省、自治區建委(建設廳)、直轄市房地產(chǎn)管理局統一頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書(shū)》的房地產(chǎn)估價(jià)員聯(lián)合簽署。
接受委托的房地產(chǎn)評估機構，必須嚴格按照《條例》和《細則》中規定的方法進(jìn)行應納稅房地產(chǎn)的價(jià)格評估。房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)應當根據《條例》和《細則》的有關(guān)規定，對應納稅房地產(chǎn)的評估結果進(jìn)行嚴格審核及確認，對不符合實(shí)際情況的評估結果不予采用。
吉地稅發(fā)[2004]85號第三條規定：對新建房屋整體一次性轉讓?zhuān)ò▎渭冝D讓國有土地）的，按所取得的增值額查實(shí)征收土地增值稅；對新建房屋非整體轉讓的，按實(shí)際轉讓部分的收入預征土地增值稅；對轉讓舊房的，按房屋的評估價(jià)格查實(shí)征收土地增值稅。
提示：在計算土地增值稅時(shí)如不能提供發(fā)票的，應按房地產(chǎn)評估價(jià)格計算土地增值稅。
