哪些該了解的房地產(chǎn)評估公司評估程序，你都知道嗎？
一、明確評估的基本事項
在實(shí)際進(jìn)行房地產(chǎn)評估過(guò)程中，會(huì )涉及到許多方面的問(wèn)題，需要處理的事項也較多。有些事項直接關(guān)系到評估作業(yè)的全過(guò)程，對評估額也有較大的影響，這些事項被稱(chēng)坦評估的基本事項，**預先明確。一般來(lái)說(shuō)，評估的基本事項包括評估對象、評估目的、評估時(shí)點(diǎn)及評估前提四個(gè)方面。
?。ㄒ唬┟鞔_評估對象
1.杭州房地產(chǎn)評估公司需要評估實(shí)體的確定。即是要明確評估對象是什么、范圍如何。評估的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結構等；如評估的是寫(xiě)字樓，是否包括其中配備的設備；如是酒店，是否包括其中的家具等。
2.杭州房地產(chǎn)評估公司需要評估對象權利狀態(tài)的確定。首先要明確所評估的是何種物權，是所有權，還是使用權或抵押權等。在我國，尤其要注意所評估的是通過(guò)有償出讓方式獲得的土地使用權，還土地使用權的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如評估對象是否已設定了租賃權、抵押權和典權、地役權等，其年限如何。
?。ǘ┟鞔_評估目的
評估目的可具體分為買(mǎi)賣(mài)、交換、租賃、入股、抵押、典當、保險、課稅、征用、拆遷補償、投資決策、清產(chǎn)核資、區域規劃、分析等。不同的評估目的對于評估方法的選擇和評估結果盡有一定影響的，因此，**明確評估目的。
明確了評估目的，也就相應地確定了所要評估的價(jià)格類(lèi)型，如買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、入股價(jià)格、抵押價(jià)格、征用價(jià)格、課稅價(jià)格等。各種價(jià)格在評估時(shí)都有相應的注意事項，如抵押價(jià)格評估與買(mǎi)賣(mài)價(jià)格評估就有較大的差異，由于抵押價(jià)格評估要考慮抵押貸款清償的**性，因此其數額應等于評估對象的預期價(jià)格（抵押期限）減去處置稅費等；征用價(jià)格和課稅價(jià)格評估一般是按照國家的有關(guān)規定進(jìn)行，如有些國家及地區規定，土地的課稅價(jià)格用路線(xiàn)價(jià)法評估；保險價(jià)格的評估僅指建筑物及其家具、設備的價(jià)值等。
?。ㄈ┟鞔_評估時(shí)點(diǎn)
房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，是不斷變化的。對于同一宗房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，在不同的時(shí)點(diǎn)上，其價(jià)格可能有較大的差別。我們通常所說(shuō)的某宗房地產(chǎn)的價(jià)格都是指該房地產(chǎn)在某個(gè)特定時(shí)點(diǎn)上的時(shí)價(jià)，我們所要評估的也正是這種時(shí)價(jià)。非時(shí)價(jià)的評估不僅是毫無(wú)意義的行為，而且也是無(wú)法進(jìn)行的，因此，**明確評估時(shí)點(diǎn)。評估時(shí)點(diǎn)一般以年、月、日來(lái)表示，其詳略程度一般是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定程度及評估的價(jià)格種類(lèi)所決定的。
?。ㄋ模┟鞔_評估前提
由于特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關(guān)系，在評估上還要明確評估的前提條件，主要包括如下四種：1.獨立評估。獨立評估發(fā)生在評估對象為土地與建筑物合一的“房地產(chǎn)”上，根據某種需要或特定條件，有時(shí)單獨就該房地產(chǎn)的土地部分進(jìn)行評估，并且不考慮建筑物的存在，這種情形稱(chēng)為獨立評估。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是將土地當成空地，視為無(wú)建筑物存在的情形下進(jìn)行評估。在地上建筑物預定拆遷的條件下，往往進(jìn)行建筑物拆遷的獨立評估。
2.部分評估。部分評估是指評估對象房地產(chǎn)是由土地及建筑物構成的綜合體，在該土地與建筑物為一整體的既定條件下，僅就其中的土地或建筑物進(jìn)行價(jià)格評估。它與獨立評估的區別是，獨立評估不考慮地上建筑物存在對地價(jià)的影響，而部分評估則考慮地上建筑物存在對地價(jià)的實(shí)際影響，或土地對建筑物價(jià)格的實(shí)際影響。由房地產(chǎn)價(jià)格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分評估額將受到既定狀態(tài)的影響而發(fā)生變化。
